近年来房地产投资信托基金的整体表现不及标普500指数，但这种整体描述掩盖了细分领域的显著差异。在写字楼和零售类REIT遭遇困境的同时，工业、数据中心以及住宅类REIT却实现了历史性突破。

从市场分化来看，截至5月初，权益型REIT指数今年累计上涨约3%，相比之下标普500指数同期涨幅约为9%。这种差距主要源于写字楼和零售类REIT的表现拖累。远程办公趋势的持续影响导致部分大城市写字楼空置率仍维持在15%至20%的高位，而工业REIT则因电子商务和物流需求强劲增长，实现约15%的上涨；数据中心REIT更是受益于人工智能基础设施建设的发展，录得超过20%的涨幅。

工业与数据中心类REIT成为市场亮点。工业巨头普罗格斯一季度营收同比增长12%，并上调了全年业绩预期，主要得益于南加州和德国等核心市场的租金增长。公司管理层指出，客户对靠近人口中心的现代化物流设施需求依然旺盛，而供应端的不足也推动了租金水平的上涨。

数据中心类REIT表现同样强劲。Equinix和Digital Realty今年分别上涨约18%和22%。随着微软、谷歌和亚马逊等科技巨头加大对人工智能基础设施的投资，数据中心租赁活动持续活跃。值得注意的是，Digital Realty刚刚与一家未具名的超大规模客户签订了一份价值5亿美元的新租约。

住宅类REIT表现相对稳健，累计上涨约8%。受益于住房可负担性问题带来的多户住宅需求增长，但部分位于阳光地带城市的新供应量对租金增长形成了一定压力。

传统类REIT面临较大挑战。写字楼类REIT博得士今年下跌约15%，纽约和旧金山的租金回收率仍较疫情前水平低约10%至15%。零售类REIT西蒙房地产集团基本持平，尽管其A级购物中心表现稳健，但B级和C级购物中心的资产价值仍在承受压力。

在投资策略方面，BMO资本市场建议投资者采取"选择性配置"，超配工业和数据中心类REIT，低配写字楼类REIT。随着美联储降息预期升温，作为高股息板块的REIT可能迎来估值修复机会。历史数据显示，REIT通常在美国首次降息后的12个月内跑赢大盘约5至10个百分点。周五尾盘时，权益型REIT指数基本持平，而数据中心类REIT Digital Realty上涨约1.5%。